13 oktober 2021: Netwerkbijeenkomst: Logistiek Vastgoed – Trends & Ontwikkelingen

Terugblik:

Op 13 oktober organiseerde Vijfsterren Logistiek deze live netwerkbijeenkomst in het Logistics House in Oss. Tijdens een middagvullend programma hebben de aanwezige sprekers vanuit hun verschillende perspectieven belicht wat de trends en ontwikkelingen zijn van logistiek vastgoed, en wat deze betekenen voor de regio Noordoost-Brabant. Na de presentaties van de gastsprekers volgde er een paneldiscussie, waarbij vragen gesteld konden worden, en de bijeenkomst werd afgesloten met een netwerkborrel.

Voor aanvang was er een ontvangst met een kopje koffie/thee in de lounge, waar meteen al volop genetwerkt werd. Om 14 uur begon het programma met een welkomstwoord van Berend Jan Schuring – Voorzitter van Vijfsterren Logistiek en Managing Director van Raben Netherlands, en de introductie van dagvoorzitter Pieter Keeris – Programma Manager van Vijfsterren Logistiek.

• Wim Eringfeld – Directeur van Stec Group was de eerste gastspreker over “verdozing”, de regionale meerwaarde en wat dit betekent voor Noordoost-Brabant.
Bij de marktontwikkelingen is er een stijgende lijn boven het gemiddelde te zien. De behoefte aan DC’s wordt steeds groter door toename van online business. Ook corona heeft hierbij nog eens voor een grote stijging gezorgd en het einde van de groei is nog lang niet in zicht. De vraag naar logistiek vastgoed blijft hoog, ook op de middellange termijn, maar de beschikbaarheid van XXL DC’s neemt af. Door gebrek aan ruimte en om steden beter te kunnen bedienen, wordt er steeds meer overgegaan op een fijnmazig netwerk van kleinere DC’s en distributiehubs.

Er is meer sturing door de overheid nodig op gebied van; Clustering en locatiebeleid, focus op brownfields en minder op greenfields, regionale meerwaarde, eisen ten aanzien van (landschappelijke) inpassing en energietransitie, innovatie en circulaire economie.
De sector logistiek en ontwikkelaars kunnen zich meer richten op; Verbinden (arbeid, binding, framing), meervoudig ruimtegebruik (functies stapelen) en verduurzaming, investeren in landschappelijke inpassing, werk maken van modal shift en toegevoegde waarde: innovatie, shared services en koppelingen met toeleverende bedrijven.
Om modal shift te stimuleren zou er meer gestuurd moeten worden op bewustzijn en moet er gezorgd worden dat de juiste kavels voor het juiste gebruik beschikbaar worden, bv. alleen een kavel aan het water als je gebruik maakt van water. 

Er is veel kritiek op verdozing in Nederland en het is een uitdaging voor logistieke bedrijven en ontwikkelaars om deze mindset te veranderen, om duidelijk te maken wat de maatschappelijk toegevoegde waarde is.

• Kees Verweij – Partner van Buck Consultants International besprak de trends van logistiek in relatie tot het vastgoed.
De kritiek op distributiecentra die vaak gehoord wordt, is dat het te grote blokkendozen zijn, met te weinig duurzame innovatie en teveel slecht betaalde, buitenlandse krachten met een huisvestingsprobleem. Logistiek en DC’s zijn echter wel nodig om het consumentengedrag te kunnen faciliteren, het wordt bepaald door ons eigen koopgedrag. Het imago moet veranderen; distributiecentra zorgen voor toegevoegde waarde en innovatie, en zijn het resultaat van de vraag van de samenleving. De uitdaging is hoe distributiecentra duurzaam in het landschap te passen, hier kunnen overheden veel meer op sturen. Bedrijven kunnen ook uitgedaagd worden om de huisvesting van hun medewerkers mede te realiseren, steeds meer bedrijven kijken al of ze zelf een oplossing kunnen vinden voor dit steeds groter wordende probleem.

De arbeidsplaatsen in de logistiek zijn de afgelopen 5 jaar gestegen met 62.000, waarvan 25.000 in warehouses en dit blijft nog stijgen. Met corona hebben we gezien dat de logistieke sector behoorlijk recessiebestendig is, met een breed spectrum van logistieke banen. Ook werken steeds meer bedrijven aan een flexibelere supply chain strategie.
Zolang er behoefte is van de markt, groeit het logistiek vastgoed nog. Er is ook veel geld in de wereld om dit te financieren, beter investeren dan het geld op de bank laten staan.
Noordoost-Brabant had de grootste groeicijfers qua uitgave logistieke bedrijventerreinen en er is meer groei geweest de afgelopen jaren dan gemiddeld in Nederland. De regio van Vijfsterren Logistiek is dus zeker succesvol geweest.

Hoewel duurzaamheid de norm is bij DC’s en de wil en mogelijkheden er zijn, is het niet altijd mogelijk om optimaal toegepast te worden. Zo wordt bv. installatie van zonnepanelen op daken vertraagd of afgesteld, omdat het terugleveren van opgewekte energie overbelasting kan veroorzaken aan het energienetwerk. Hier ligt ook een taak voor de overheid om dit goed te faciliteren.

BCI heeft een Kader voor Duurzame Inpassing Logistiek Vastgoed ontworpen. De uitgangspunten zijn; géén verbod op logistiek, wél richting geven aan locaties, helder onderscheid naar schaalniveaus, rol overheden (rijk, provincie, gemeenten) en de basisfilosofie BCI-kader (heldere afgewogen richtlijnen/samenwerkingsarrangementen in Voortgangsbrief NOVI, alleen nieuwe grootschalige locaties als brownfieldinvulling hard is, regelmatige monitoring).

Kort samengevat; recht doen aan economisch belang logistieke sector, helder onderscheid in schaalniveaus, zorgvuldig omgaan met ruimte, want deze is beperkt: brownfields maximaal gebruiken en zo goed mogelijke landschappelijke inpassing op greenfields, koppeling brownfields – greenfields, duidelijke taakverdeling Rijk – decentrale overheden, en snel implementeerbaar – juridisch houdbaar.

• Martijn Sleutjes – Sales & Business Development van WDP gaf zijn visie op logistiek vastgoed vanuit het perspectief van de ontwikkelaar in de logistiek.
WDP gebruikt het ESG Framework; Environmental: wat gebruik je aan energie en waar haal je het vandaan? Social: hoe is het voor de werknemers en de omgeving? Governance: hoe past het in de omgeving, wat is de ecologische waarde en hoe zit het met greenfields en brownfields?

Duurzaamheid is een moeten geworden, consumenten, gebruikers, werknemers en overheid vragen er om. We zitten nu midden in een transitie om aan de voorwaarden voor 2023 te voldoen, maar waarschijnlijk volgen er daarna weer nieuwe regels en doelstellingen.
Bij het verduurzamen van logistiek vastgoed is het vooral belangrijk dat de eigenaar en de gebruiker samen in gesprek gaan. Met metingen kom je erachter waar maatregelen nodig zijn en zoek naar flexibele oplossingen hier voor. Kijk hierbij naar wat het gebouw verbruikt én naar wat het bedrijf verbruikt. Besparen is prettig, maar moet niet het enige doel zijn, als het, binnen een acceptabel prijsniveau, mogelijk is te verbeteren, doe dat dan. Aangezien veel oplossingen voor een lange termijn zijn, is dit wel makkelijker af te spreken als gebruiker en verhuurder een langlopend contact hebben.
Investeringen die over het algemeen goed terug te verdienen zijn, zijn; energiemonitor en beheersystemen, LED verlichting/beweegsensoren/dynamische schakeling, PV/zonnepanelen, gasloze all-electric verwarmingssystemen en Tripple HR+++ glas zijn.

Er wordt qua verduurzaming ook ingespeeld op de recente ontwikkelingen van duurzaam transport. Zo komen er bij terminals steeds meer modulaire toepassingen, zoals bv. het opladen van schepen bij HUB’s, en er is in de toekomst nog veel meer mogelijk.

Er is nog veel ruimte op daken voor zonnepanelen, maar het wordt steeds lastiger voor de netbeheerders om het aan te kunnen. Netbeheerders en overheid moeten mee gaan in de ontwikkelingen, dit kost echter veel tijd en geld, plus dat je te maken hebt met veel verschillende grondeigenaren op een industrieterrein. Het is daarom ook interessant om te kijken naar opslagmogelijkheden voor opgewekte energie, veel bedrijven zijn daar al mee bezig. 

Een WKO oplossing/installatie zou een mogelijkheid kunnen zijn, maar het is lastig de koude/warmte vraag van tevoren in te schatten voor een langere termijn. Dit is van diverse zaken afhankelijk, voor kantoren is de balans hierin wel makkelijker te realiseren dan voor bv. warehouses. WKO installaties zijn hierdoor wat beperkter in flexibiliteit. Lucht-warmtepomp installaties zijn wel flexibeler en worden door gebruikers vaak als positief ervaren. Er zijn meerdere losse opstellingen mogelijk, zowel binnen als buiten, en de elektriciteit hiervoor kan weer opgewekt worden met zonnepanelen op het dak.

Er ligt nog een uitdaging om meer daken te benutten voor zonnepanelen, overheid en bedrijven willen wel, maar de netbeheerders doen soms moeilijk. Het moet stap voor stap opgepakt worden.

• Na een korte pauze vertelde Diederik de Jonge – Architect bij Heembouw Architecten over logistiek vastgoed vanuit het perspectief van een bouwonderneming in de logistiek; logistiek als ontwerpopgave.
Vanuit de architecten achtergrond wordt er gekeken naar wat je kan doen met verdozing, hoe ga je er mee om en een logisiek pand hoeft geen ‘doos” te zijn. Daarbij wordt er rekening gehouden met de actuele thema’s in de logistiek; circulair werklandschap (MPG, grondstoffen, hout) en het vraagstuk verdozing (landschap, biodiversiteit).

Hoewel MPG (Milieu Prestatie Gebouw) nu alleen nog een norm is voor woningen, wordt hier alvast rekening mee gehouden bij bedrijfsgebouwen, het geeft aan wat de milieubelasting is van de toegepaste materialen. Per 1 januari 2022 hanteert Heembouw Bedrijfsgebouwen een MPG score met een max. grenswaarde van 1,0. Het doel is om de milieuprestatie voor alle nieuwe logistieke gebouwen onder de 0,6 te krijgen, een verbetering van 40%. Dit moet bereikt worden door steeds een stapje verder te gaan met slimmere constructies, bv. bedrijfshallen met constructies in hout ipv. metaal, hout is goedkoper en geeft een CO2 besparing. En door gebruik van secundaire grondstoffen, zoals bv. vloeren/funderingen van Freement (ipv. cement). 

Bij het vraagstuk verdozing wordt gekeken hoe je anders met het landschap om kan gaan, met meer biodiversiteit, meer groen en daardoor gezondere plekken creëren. Ieder stap in meer groen levert al winst op. De 4 pijlers zijn; het vergroten van de biodiversiteit, een gezondere leefomgeving, betere klimaatbuffers en als investering. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsgebouwen wordt steeds meer groen toegepast, voorbeelden hiervan zijn een boomgaard op de parkeerplaats, een daktuin, een silo als insectenhotel, beplante gevels met nestkastjes voor vogels of sedumdaken (icm. met zonnepanelen). Ook rekening houden met verlichting van het gebouw en terrein is belangrijk. Deze aanpassingen kunnen al een groot verschil maken in de omgeving, gebouwen helemaal integreren in het landschap zou nog veel mooier zijn.

De komende jaren is het een uitdaging te kijken hoeveel besparing hiermee te behalen is. Vanuit de overheid zou hier ook meer dwang voor moeten komen, maar hoewel er geen verplichting is stimuleren veel gemeenten wel steeds meer initiatieven qua duurzaamheid. Het zou al schelen om met de ondernemers in gesprek te gaan en te kijken naar de mogelijkheden voor meer groen, ieder klein stapje vooruit is waardevol.

• Rowell Versleijen – Directeur Logistiek van PLUS Supermarkten was de laatste gastspreker. Hij besprak logistiek vastgoed vanuit het perspectief van een grote retailer.
Rowell vertelde over het lange traject van 4 DC’s naar 1 centraal DC. Het nieuwe distributiecentrum van PLUS op industriegebied Vorstengrafdonk in Oss, zal eind 2022 opgeleverd worden, en het zal nog tot eind 2023 duren voor alles helemaal in bedrijf is. Het DC wordt grotendeels gemechaniseerd en is daarmee een van de meest moderne distributiecentra van Nederland. Het pand of de ‘doos’ is eigenlijk het omhulsel van alle mechanisatie. Vanuit dit nieuwe distributiecentrum met kruidenierswaren zullen alle 272 PLUS supermarkten in Nederland efficiënter beleverd worden. De vers- en diepvries productinkomen nog wel van andere locaties. Modal shift is voor PLUS geen optie, maar er wordt wel gekeken naar bv. elektrische vrachtwagens.

Bij het ontwerp van het pand spelen ook de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid een belangrijke rol.
Het distributiecentrum is gebouwd volgens de BREEAM methodiek. Daarbij wordt op negen aspecten getoetst hoe duurzaam een gebouw is. Onder andere ruim 11.000 zonnepanelen zorgen ervoor dat PLUS het hoogste ontwerpcertificaat ‘Outstanding’ mag voeren. De focus op duurzaamheid komt ook tot uiting in bijna 12.000 infiltratiekratten in de bodem die zorgen voor een gelijkmatige waterafvoer, een tank voor tienduizenden liters regenwater zodat er minder leidingwater gebruikt hoeft te worden en een zware warmtepomp voor energiebesparing. In het gebouw is rekening gehouden met de toevoeging van veel daglicht om een prettige werkomgeving in ieder deel van het gebouw te creëren. Op het buitenterrein zijn er verschillende ecologische voorzieningen ter bevordering van de biodiversiteit, zoals een bijenhotel en nestkastjes voor vleermuizen.

• Na de presentaties was er een paneldiscussie mmv. alle gastsprekers, met vragen uit de zaal en eerder binnengekomen vragen;

– Hoe kijken jullie aan tegen verkoop van logistiek vastgoed aan investeerders?
Het ligt eraan wie je het vraagt, er zijn partijen die dit nodig hebben om rendabel te zijn en te kunnen concurreren met anderen. Zolang er mensen met vermogen op zoek zijn naar investeringen, kan het interessant zijn. Aangezien er meer nagedacht wordt over strategische locatie en er meer geld geïnvesteerd wordt in het pand, kan dit voor langere huurtermijnen gunstig zijn.

– Standaard bouwmaat voor logistieke gebouwen is gegaan van ±12.20 naar 14.40 m vrije hoogte, hoeveel hoger kan dit nog?
Het is mogelijk tot wel 36 meter, als dit nodig is, maar afhankelijk van de locatie. Als de grondprijzen omhoog blijven gaan en de ruimte schaarster wordt, zou het kunnen dat je op den duur wel de hoogte in moet. Denk bv. aan multilaagse DC’s.

– Het zogenaamde “natuur inclusief bouwen”, met aandacht voor flora en fauna, moet dat standaard worden?
Groen is jarenlang een sluitpost geweest, maar als je het nu integreert in je ontwerp, en zorgt voor duurzaam beheer en behoud, heeft het een grote meerwaarde. Maar je moet wel naar het grotere geheel kijken, een nestkastje in een betonnen omgeving heeft weinig zin. Zorg er ook voor een goed verlichtingsplan, zodat de omgeving en natuur daar geen last van heeft. De mindset moet veranderen. Er is een aanvraag ingediend voor een project met groen voor bedrijventerreinen, om als voorbeeld te dienen voor anderen, hier zit ook een bedrijventerrein uit de regio Noordoost-Brabant bij.

– Loopt Nederland hiermee voor op andere landen?
Ja, wij lopen voor op veel andere landen, vooral qua BREEAM certificaten, dit maakt ons aantrekkelijk als vestigingsland.

– Gaat de logistiek naar nog grotere XXL-locaties in de toekomst en zo ja is daar in Nederland nog ruimte voor?
Soms is het duurzamer om 1 groot DC te hebben. Het aanbod zal wel blijven en er blijven partijen kijken of dit te realiseren is. Het is ook mogelijk om juist meerdere kleinere DC’s te verspreiden of  4/5 panden bij elkaar op een terrein te hebben, dit zorgt ook voor risicospreiding; als er iets fout gaat in 1 pand heeft dit niet automatisch gevolgen voor het hele bedrijf. Niet alleen de grote kan veranderen, ook het gebruik, bv. in meerdere shifts werken.

• Pieter Keeris sloot het informatieve programma af met informatie over Heesch-West, waar niet alleen gericht wordt op grootschaligheid, maar ook juist kleinere kavels. Hopelijk kan er volgend jaar begonnen worden met de bouw. Verder in de regio is nog beperkt grond beschikbaar.
De complimenten dat we het als regio goed gedaan hebben afgelopen jaren zijn een mooie opsteker. 
En de vraag of we niet gezamenlijk (gebruikers, gemeentes, enz.) een afspraak moeten maken om aan het imago van logistiek vastgoed te werken.

Je kan de presentaties (nogmaals) bekijken via onderstaande groene button.